agente de bienes raíces
AGENTE DE TRANSACCIONES INMOBILIARIAS:
Históricamente, es la ley "Hoguet" del 2 de enero de 1970 (ley n° 70-9 N° Lexbase: L7536AIX) que vino a regular las actividades relativas a ciertas transacciones relativas a edificios y negocios, y tiene como objetivo esencial a los agentes inmobiliarios. Como profesional inmobiliario, el agente inmobiliario debe, para ejercer su actividad, cumplir determinadas condiciones exigidas por la ley. Comprende determinadas operaciones relativas a inmuebles y fondos de comercio realizadas por personas físicas o jurídicas que habitualmente realicen o presten su apoyo a operaciones relativas a bienes ajenos relativas en particular a:
- la compra y venta de edificios, la celebración de contratos de arrendamiento de edificios;
- la compra, venta y alquiler de negocios;
- la suscripción, compra, venta de acciones o participaciones en sociedades inmobiliarias;
- la compra o venta de acciones no negociables cuando el patrimonio social comprenda un edificio o un negocio;
- propiedad administrativa.
Sin embargo, el artículo 2 de la ley establece que no se aplica a los abogados "para las operaciones que regularmente están autorizados a realizar en el marco de la regulación de su profesión" en consideración al control al que está sujeta su actividad profesional, así como las garantías financieras que ofrecen para el ejercicio de esta actividad.
Francia no es la primera que ha permitido a sus abogados ejercer esta actividad: en Bélgica, Dinamarca, España o los Países Bajos, esta actividad es, a veces durante más de diez años, accesible a otras profesiones (distintas de las inmobiliarias) y en particular a los abogados Naturalmente, ocurre lo mismo en los países del Common Law, donde los solicitors tienen una actividad mucho más amplia que los abogados franceses, o en los Estados Unidos, ya que en la mayoría de los Estados, el abogado está autorizado a ejercer la actividad de mediación inmobiliaria sin tener un derecho real. licencia de agente inmobiliario.
El 21 de abril de 2009, fue el Consejo de la Orden del Colegio de Abogados de París quien primero vino a especificar los procedimientos para la intervención del abogado en transacciones inmobiliarias al adoptar también un nuevo artículo P .6.2.0.4 como apéndice XV del reglamento interno del Colegio de Abogados de París. El Conseil national des barreaux consideró, los días 5 y 6 de febrero de 2010, que esta misión de agente en transacciones inmobiliarias entra dentro del ámbito de actividad de los abogados.
¿Puede un abogado recibir un mandato para buscar en nombre de un cliente un comprador o un vendedor, más generalmente un cocontratante, y negociar la celebración del acto jurídico objeto del mandato? Para responder a esta cuestión, la CNB tomó un dictamen, adoptado en la junta general del 6 de febrero de 2010, con el fin de recordar los límites de la intervención del abogado por el carácter accesorio de esta actividad en el marco de un mandato encomendado a el abogado por su cliente. Esta actividad se encuadra perfectamente, según la CNB, en el marco de las descritas y señaladas por la normativa interna nacional (Nº Lexbase: L4063IP8). En efecto, el artículo 6.3 del RIN establece que el abogado puede recibir mandato para “negociar, actuar y firmar en nombre y representación de su cliente”.
Por lo tanto, el abogado puede ejercer la actividad de agente en transacciones inmobiliarias dentro de los límites autorizados por la ley (venta de bienes inmuebles). Pero debe declararlo a la Orden mediante carta dirigida al Presidente del Colegio de Abogados. Esta actividad debe realizarse con vistas a la redacción de un contrato o precontrato y constituye una actividad accesoria para el abogado. En este sentido, el abogado debe abrir una subcuenta especial en la Carpa para cumplir su misión como "agente en transacciones inmobiliarias" sujeto al control de la Orden.
En su actividad de agente en transacciones inmobiliarias, el abogado queda obligado a respetar los principios esenciales de su profesión y las reglas de conflicto de intereses; solo puede actuar por una de las partes y solo recibirá honorarios de esa parte.
El ejercicio como complemento. El artículo 111 a) del decreto de 27 de noviembre de 1991 (decreto n.° 91-1197 Lexbase n.°: L8168AID) establece que "la profesión de abogado es incompatible con todas las actividades de carácter comercial, tanto si se ejercen directamente como si se ejercen por intermediario". Este texto no prohíbe que el abogado actúe como agente en las transacciones. Sin embargo, le prohíbe ejercer esta actividad, si sus condiciones y formas de ejercicio le dan un carácter comercial. No sucede lo mismo si la actividad de agente en transacciones sigue siendo una actividad accesoria ejercida en virtud de un mandato de carácter civil. El abogado solo puede aceptar el mandato de buscar para un cliente un comprador de una propiedad o una propiedad para su cliente y negociar esta transacción solo si esta misión es accesoria a una misión principal: asistencia de su cliente en el marco de un litigio ( liquidación de las consecuencias patrimoniales de un divorcio o una herencia, por ejemplo), análisis de la situación con vistas a prestar asesoramiento (profesional, inmobiliario, fiscalización, creación o transmisión de una empresa, etc.), o redacción de escrituras. Esto implica que sólo puede actuar por una de las partes de la transacción prevista y excluye cualquier actividad de corretaje que le haga caer en la mercantilidad.
Orden judicial requerida. Según lo previsto en el artículo 6.3, párrafo 2, del RIN, el abogado que intervenga como mandatario en las operaciones deberá suscribir previamente un mandato escrito con su cliente. El mandato debe determinar la naturaleza, la extensión, la duración de la misión del abogado, las condiciones y modalidades de ejecución del fin de ésta. El mandato debe prever específicamente las condiciones de la remuneración del abogado. Esto sólo puede ser responsabilidad exclusiva de su cliente.
Respeto a los principios esenciales. Un abogado que ejerza como agente transaccional debe respetar los principios esenciales establecidos en el artículo 1.3 del RIN.
La publicidad necesaria para la correcta ejecución del mandato de la transacción podrá realizarse dentro o fuera de la empresa mediante la publicación de anuncios, en particular en el sitio web o mediante carteles. Sin embargo, se prohíbe la publicación en un escaparate que forme un escaparate. Se permite la creación de grupos destinados a mancomunar recursos que permitan una mejor difusión de la información sobre las ofertas, pero debe ser puesto en conocimiento del o de los Colegios de Abogados interesados, debiendo presentarse allí los estatutos o reglamentos. La publicidad que se haga a las ofertas de compra, venta o arrendamiento de bienes cuya transacción se haya encomendado al abogado, deberá tener por único objeto la transacción de que se trate.
Responsabilidad incurrida. En base a las reglas antes recordadas, la responsabilidad en que puede incurrir el abogado al ejercer la actividad de agente en operaciones inmobiliarias es múltiple. Puede en primer lugar comprometer su responsabilidad civil de derecho común -contractual o extracontractual-. De hecho, según los términos de su mandato, el abogado es contractualmente responsable con respecto a su cliente. Además, como señaló Maître Chantal Meininger-Bothorel, durante un punto presentado al Consejo de la Orden de la Abogacía de París en abril de 2010, el abogado debe, además, a su cliente un acompañamiento material: realización de una auditoría legal o técnica de la propiedad, organización de visitas, búsqueda de créditos, etc. También necesita "una seguridad jurídica distinta de la que le corresponde en cuanto a la redacción de escrituras ya que tiene aquí una doble obligación de informar y controlar". La obligación de informar es, aquí, clásica: el abogado tiene el deber de informarse para informar a su cliente. La obligación de control, según Maître Meininger-Bothorel, es más amplia porque como agente en transacciones inmobiliarias, el abogado deberá verificar la capacidad, el consentimiento y el poder de las partes, así como la conformidad de la propiedad con su designación, la posible existencia de prohibición prefectoral o la solvencia del adquirente, etc.
Además de su responsabilidad civil, el abogado mandatario puede ver comprometida su responsabilidad disciplinaria, en el caso, por supuesto, de violación del secreto profesional o de las normas éticas inherentes a la profesión (violación de las reglas de conflicto, acto de captación , etc.)
¿Cuál es la misión del abogado agente en las transacciones inmobiliarias?
El abogado está para asesorarlo y guiarlo en su mejor interés en la compra, venta o incluso alquiler de su propiedad. Estará presente en todas las etapas de la transacción para asegurarla mejor.
Para ello estará presente para ayudarle con las consecuencias legales y financieras en la compra de su propiedad.
Por lo tanto, su abogado estará presente para acompañarlo durante una posible sucesión de herencia para ayudarlo a vender su propiedad al mejor precio mientras está presente durante la liquidación de su sucesión.
Además, su abogado le acompañará durante un divorcio mediante la venta amistosa de bienes comunes durante una venta en subasta. De hecho, la Firma puede ayudarlo con los trámites para la venta judicial de su propiedad común o si persiste un desacuerdo entre las partes para encontrar una solución de apaciguamiento.
En definitiva, y lo habrás entendido, el abogado está presente para acompañarte en todo el proceso de venta o compra de tu inmueble poniendo en contacto a potenciales compradores y vendedores, dirigiendo las negociaciones para la venta, realizando la visita al bienes e informar al comprador y al vendedor del contenido y consecuencias de la promesa de compraventa y de la escritura de compraventa que redactará.
La necesidad de un mandato escrito: una actividad accesoria a su actividad
Para cumplir con su misión, el abogado debe primero velar por el cumplimiento de las normas éticas que rigen esta actividad.
Así esta actividad sólo puede ser la actividad conexa de la actividad principal de asistencia y representación del abogado.
De hecho, el abogado no es un agente inmobiliario y su trabajo sigue siendo el de defender los intereses de sus clientes, sin embargo, puede ser requerido durante su actividad para ayudar a su cliente a vender o alquilar una propiedad en el marco de su actividad.
Para ello queda sujeto a la redacción de un mandato escrito en el que se detalle la totalidad de su intervención y en particular:
La identificación precisa del cliente:
La definición de la misión (investigación, negociación, condiciones de publicidad, límites de firma o no)
La identificación de la propiedad.
Las condiciones de la operación prevista (precio de transferencia, negociación, etc.)
Rendición de cuentas (cómo el abogado debe justificar sus acciones con su cliente)
La remuneración del abogado (cuantía y plazos)
La duración, términos de terminación y consecuencias
• Es ante todo un abogado, que apoyará a su cliente en las fases de negociación y redacción de escrituras en el marco de una transacción inmobiliaria.
• Su intervención en una operación inmobiliaria es siempre eminentemente jurídica: valora legalmente la operación, presta asesoramiento jurídico y fiscal y colabora en la redacción de documentos jurídicos.
• Con carácter accesorio, el abogado realizará una operación de intermediación entre su cliente y el contratante, al igual que los demás profesionales inmobiliarios.
• El abogado puede, en su misión accesoria de intermediación, asegurar en su nombre la búsqueda de un contratante cualquiera que sea el tipo de transacción inmobiliaria prevista: la compra, la venta, la toma o el arrendamiento de bienes para uso residencial, profesional o comercial. usar.
¿Es un abogado de transacciones de bienes raíces un agente de bienes raíces?No.
• La profesión de abogado agente en transacciones inmobiliarias difiere de la de agente inmobiliario.
• El abogado asesora y asiste jurídicamente a su cliente cuando éste prevé realizar una operación de adquisición, venta o alquiler con un socio a buscar, cosa que no hace el agente inmobiliario, que realiza una simple operación de intermediación.
• El abogado ejerce también su misión en el marco de determinadas obligaciones éticas como la independencia y el secreto profesional, a las que no están sujetas las agencias inmobiliarias.
• El abogado está obligado a cumplir con las reglas de conflicto de interés y por lo tanto sólo puede actuar por su cliente y sólo recibe honorarios de él, a diferencia de las agencias inmobiliarias.
• ¿Por qué utilizar un abogado de transacciones de bienes raíces?
• Su valor añadido es principalmente legal.
• El abogado agente asegurará legalmente la transacción de su cliente, además de su misión accesoria de intermediación.
• En la práctica :
- ¿Quiere vender su negocio o su derecho de arrendamiento?
• El abogado de transacciones inmobiliarias realizará una auditoría legal, fiscal y social de la transacción prevista y le asesorará sobre los términos y consecuencias de la misma.
• Una vez realizada esta auditoría preliminar, se encargará de buscar comprador realizando, bajo su responsabilidad, visitas al inmueble y recogida de ofertas.
• Redactará finalmente, solo o en coautoría con el abogado del adquirente, la redacción de actos jurídicos, con independencia e imparcialidad.
• - ¿Quieres vender tu piso?
• Puede confiarle al abogado de transacciones inmobiliarias el mandato de encontrar un comprador para usted.
• Luego realizará la operación de principio a fin: reunión y transmisión de los documentos preceptivos, búsqueda y selección de candidatos, anuncios y visitas al inmueble, negociación de la oferta de compra con el comprador, en su caso, redacción de la promesa de venta.
• Si la redacción de la escritura final es competencia del Notario, no obstante es útil la intervención de un Abogado en la medida en que le asesorará y asistirá.
• Dispondrás así de un único punto de contacto en todas las fases de la operación.
• No subestimes la importancia del aspecto legal y fiscal que puede tener la compraventa de un inmueble: la determinación exacta de las características jurídicas del inmueble vendido en términos de urbanismo, medio ambiente, derecho de edificar, condiciones de la venta cuando el inmueble depende de una herencia o copropiedad convencional, la calificación en cuanto al régimen económico matrimonial del vendedor, el régimen fiscal de la compraventa, los derechos de transmisión y las consecuencias en términos de ganancias patrimoniales, son cuestiones que debe tener resueltas antes de emprender en una venta de bienes raíces.
• El abogado de transacciones de bienes raíces está ahí para asesorarlo y asistirlo.
• ¿Cuánto cuesta un abogado de transacciones de bienes raíces?
• Se firma previamente un mandato escrito con el cliente en el que se definirá la naturaleza de la misión legal principal del abogado, los términos y condiciones de la operación, el monto y forma de remuneración del abogado, así como la duración de su mandato. .
• Los honorarios del abogado agente en operaciones inmobiliarias se negocian libremente con el cliente pero en la práctica representan un porcentaje del valor del inmueble.
• Si la transacción no se concluye, el abogado sólo podrá recibir honorarios por los consejos y escrituras que redacte.
